Ingatlanüzemeltetők Budapesten: Vélemények és kedvező árak

Több ingatlan már nem hobbi

Van három lakásod amit kiadtál. Eleinte jól ment. De aztán kezdődtek a problémák. Az egyik bérlő nem fizet. A másikban elromlott a bojler. A harmadikban a szomszéd panaszkodik a zajra. És te vagy aki mindent kezel.

Egész nap a telefonod csörög. Bérlők hívnak problémákkal. Szerelőket kell szervezni. Számlákat kell kiállítani. Közüzemi díjakat átutalni. Ez már nem passzív jövedelem. Ez egy teljes munkaidős állás.

Az ingatlanüzemeltető pontosan erre a megoldás. Ő kezeli helyetted az összes adminisztrációt és gondot. A bérlők őt hívják, nem téged. Ő rendezi a javításokat, ő szedi a díjakat. Te csak kapod a havi jelentést és a pénzt.

Budapesten egyre több befektető döbben rá, hogy az ingatlanüzemeltetés szakma. Nem elég megvenni a lakásokat és kiadni őket. Kezelni is kell. És ha több ingatlannod van, ez óriási munka.

Személyes tapasztalatom szerint aki ötnél több ingatlant üzemeltet egyedül, az kiég. Nincs ideje másra, csak az ingatlanokra. Éjszaka is az jár a fejében, hogy melyik bérlő mit kér holnap. Ez nem élet.

Mit csinál az ingatlanüzemeltető

Az ingatlanüzemeltető nem ugyanaz, mint a házmester. A házmester takarít és karbantart. Az üzemeltető viszont menedzseli az egész folyamatot. Stratégiailag gondolkodik és üzletileg vezeti az ingatlanokat.

Első feladata a bérlők kezelése. Kiválasztja őket, szerződést köt velük, szedi a bérleti díjat. Ha valaki nem fizet, ő kezdeményezi a fizetési felszólítást vagy akár a kilakoltatást. Te nem találkozol a bérlőkkel, ha nem akarod.

Második feladat a karbantartás szervezése. Ha valami elromlik, ő intézkedik. Van egy hálózata szerelőknek, karbantartóknak. Nem te keresel vízvezetékszerelőt vasárnap este. Ő rendezi.

Harmadik feladat a pénzügyi adminisztráció. Számlákat állít ki, költségeket könyvel, bevételeket nyilvántart. Havi jelentést készít, hogy pontosan lásd, mennyit keresel minden egyes ingatlanodon.

Negyedik feladat az optimalizálás. Figyeli, mikor érdemes felújítani, mikor emelni a bérleti díjat, mikor váltani bérlőt. Ezek mind olyan döntések, amik befolyásolják a hozamot.

Ingatlanüzemeltetési díjak és szolgáltatások

Ezek az árak Budapesten jellemzőek. A százalékos díjazás a legelterjedtebb, mert motiválja az üzemeltetőt, hogy jó bérlőket találjon és magas díjakat érjen el. Ha ő is többet keres, ha te is többet keresel, akkor összhangban vannak az érdekek.

Fontos tudni, hogy a javítások költsége általában a tulajdonost terheli. Az ingatlanüzemeltető szervezi, de te fizeted. Ez normális. De léteznie kell egy előre egyeztetett keretösszegnek, ameddig ő dönthet. Például 50 000 forintig rendezhet javításokat egyeztetés nélkül.

Tipikus hibák üzemeltető nélkül

Az első hiba, hogy a tulajdonos túl rugalmas a bérlőkkel. Elfogadja, ha késik a fizetés. Elnézi, ha nem tartják rendben a lakást. Aztán egyszer csak ott tart, hogy három hónap díjhátralék van és a lakás tönkrement.

Második probléma a rossz karbantartás. A tulajdonos halogatja a javításokat, mert pénzbe kerül. Aztán egy kis probléma nagy problémává nő. Egy csöpögő csap eláztatja a falat. Egy repedt ablak beázást okoz. Ezek mind drágábban jönnek vissza később.

Harmadik hiba a dokumentáció hiánya. Nincs rendesen megkötve a szerződés. Nincsenek átvételi jegyzőkönyvek. Nincs fotó a lakás állapotáról. Amikor vita van, akkor nincs bizonyíték.

Negyedik probléma az időhiány. A tulajdonos nem ér rá foglalkozni az ingatlannal. A bérlő problémát jelent, de ő éppen dolgozik. Hétvégén meg pihenni akar, nem ingatlanokkal foglalkozni. Így minden csúszik.

Ötödik hiba a szakértelem hiánya. A tulajdonos nem tudja, mennyit kell kérni bérleti díjként. Túláraz és hónapokig nem talál bérlőt. Vagy aluláraz és pénzt hagy az asztalon. Nem ismeri a piacot, ezért rossz döntéseket hoz.

Amikor az üzemeltető megmentette a befektetést

Egy budapesti férfi megörökölt három lakást. Úgy döntött, mindhárom kiadja. Az elején még jól ment. De aztán egyre több gond volt. Az egyik bérlő állandóan késett a fizetéssel. A másikban folyton romlott valami. A harmadikban a szomszédok panaszkodtak.

A férfi naponta két-három órát töltött ezekkel a problémákkal. Telefonált, szervezett, utazott. Elvesztette a kedvét az egésztől. Gondolt rá, hogy inkább eladja az egészet.

Egy barátja javasolta, hogy keressen ingatlanüzemeltetőt. Eleinte vonakodott, mert az is pénz. De végül belement, mert már tarthatatlan volt a helyzet.

Az üzemeltető átvette az összes ingatlant. Első lépésként lecserélte a késedelmező bérlőt. Talált egy megbízhatót, aki előre fizet és rendben tartja a lakást. A második lakásban megszervezte a karbantartást, most már ritkábban romlik el valami. A harmadik lakásban rendet tett a szomszédsági konfliktusban.

Három hónap után a férfi már csak havi jelentést kap és pénzt. Nem kell foglalkoznia semmivel. Az üzemeltető díja ugyan 10 százalék a bérleti díjakból, de ez megéri. Mert most tényleg passzív jövedelmet termel az ingatlan.

Sőt, az üzemeltető azt is javasolta, hogy az egyik lakást újítsa fel kicsit. Ez 1,5 millió forintba került, de utána 30 000 forinttal magasabb bérleti díjat tudtak kérni. Ez évente 360 000 plusz bevétel, ami öt év alatt megtérül.

Mikor érdemes üzemeltetőt fogadni és mi a különbség

Sokan összekeverik az ingatlanüzemeltetőt a házmesterrel vagy karbantartóval. De ezek nem ugyanazok. A karbantartó fizikailag dolgozik az ingatlanon. Takarít, fest, javít. Az ingatlanüzemeltető viszont irányít és szervez.

Egy karbantartó nem köt szerződést bérlővel. Nem szedi be a díjakat. Nem intézi a jogi ügyeket. Csak a műszaki feladatokat látja el. Az üzemeltető viszont az egész üzleti folyamatot kezeli.

Van amikor mindkettőre szükség van. Nagy társasházaknál van házmester, aki napi szinten ott van. És van üzemeltető, aki a stratégiai döntéseket hozza. Kis portfóliónál viszont csak üzemeltetőre van szükség, aki aztán meghívja a karbantartókat, amikor kell.

Van néhány egyértelmű helyzet, amikor az ingatlanüzemeltető nem luxus, hanem szükséglet.

• Több mint két kiadott ingatlanod van
• Nem laksz ugyanabban a városban mint az ingatlan
• Nincs időd vagy kedved foglalkozni bérlőkkel
• Rövid távú kiadást csinálsz folyamatosan
• Társasházat kezelsz több lakással egyidejűleg

Ezekben az esetekben az ingatlanüzemeltető költsége gyorsan megtérül. Nemcsak időt spórolsz, hanem sokszor pénzt is. Mert ő jobban ismeri a piacot, gyorsabban talál bérlőt, jobb árakat ér el.

De még egy ingatlan esetén is érdemes lehet, ha külföldön élsz vagy egyszerűen nem akarsz ezzel foglalkozni. Van aki befektet ingatlanba, de utálja az adminisztrációt. Ilyenkor az üzemeltető pont az, ami kell.

Hogyan válassz jó ingatlanüzemeltetőt

Az első szempont a referenciák. Kérdezd meg, hány ingatlant kezel jelenleg. Milyen típusúakat. Lakásokat, házakat, irodákat. Olyan embert keress, aki a te típusú ingatlanoddal foglalkozik.

Második pont a szerződés átláthatósága. Pontosan mi van benne a díjban és mi nem. Milyen esetben kell plusz fizetni. Mennyire rugalmas a felmondás. Ezeket tisztázni kell előre.

Harmadik szempont a kommunikáció. Milyen gyakran kapsz jelentést. Hogyan éred el őket, ha gond van. Van-e online felület, ahol látod a bevételeket és költségeket. Egy modern üzemeltető ezeket mind biztosítja.

Negyedik pont a szakértelem. Kérdezz rá, hogyan választják ki a bérlőket. Milyen ellenőrzéseket végeznek. Hogyan kezelik a fizetési késedelmeket. A válaszok megmutatják, mennyire profik.

Ötödik szempont a kapcsolatrendszer. Van-e saját szerelő hálózatuk. Tudnak-e gyorsan intézkedni, ha valami sürgős. Ez sokat számít, mert egy elázás vagy fűtéskiesés gyors reakciót igényel.

A Qjob.hu oldalon keresztül könnyebben találsz olyan ingatlanüzemeltetőt, aki megbízható és tapasztalt. Nézd meg az értékeléseket és a korábbi munkákat.

Ne feledd, egy jó ingatlanüzemeltető nem költség, hanem befektetés. Időt spórol, idegeket kímél és gyakran többet hoz ki az ingatlanodból, mint amennyit egyedül tudnál. Ha több ingatlannod van vagy egyszerűen nem akarsz ezzel foglalkozni, az üzemeltető a megoldás.