Ki intézi Budapesten a terasztető-engedély beszerzését?

Terasztető-engedély beszerzése Budapest önkormányzatánál

A terasztető vagy teraszfedés engedélyeztetése az egyik legzavaróbb és legbonyolultabb kérdés, amivel az ingatlanok tulajdonosai szembesülnek. Sok ember azt gondolja, hogy egyszerűen csak leteheti a tetőt a teraszára, de a valóság sokkal összetettebb. Az engedélyezéshez szükséges adminisztratív lépések, és az előírások nem egyértelműek, ezért sokan hibát vétnek az elején, és később nehézségek adódnak. Budapest önkormányzata és a szakterületileg illetékes kormányhivatal szigorú szabályozást követnek. A Qjob.hu portálon kínáló szakemberek azt mondják, hogy a terasztető-engedély beszerzés meghiúsítása a projektek lezárásához vezetett volna, ha nem lett volna szakember, aki ismeri a részleteket.

Az engedélyezés szükségessége a terasz magasságától és fajtájától függ. Ez azt jelenti, hogy egy egyszerű fedett terasz, amely nem magasabb, mint egy méter a kert szintjétől, általában nem igényel engedélyt. De egy beépített terasz, amely oldalfalakkal rendelkezik, vagy egy télikert kialakítása, az már engedélyköteles. Budapest kerületei közül bizonyos helyek még szigorúbb szabályozást követnek, ezért elengedhetetlen az előzetes tájékozódás az illetékes önkormányzattal.

Az engedélyezés folyamata általában 2-6 hónapot vesz igénybe, attól függően, hogy milyen bonyolult az eljárás. Ha az ember szép teraszfedést szeretne, érdemes korán megkezdeni az engedélyeztetési folyamatot, hogy ne okozzon késedelmet a kivitelezésnek. Személyesen azt tanácsolom, hogy egy szakember segítségét kérjen, mert az olyan buktatókat, mint a helyi HÉSZ-ben leírt előírások, vagy az építésügyi hatóság különleges követelményei, könnyű figyelmen kívül hagyni.

Magasság szerinti kategorizálás és engedélyköteles kategóriák

Az első és legfontosabb szempont a terasz magassága. Ez a mérték a kert szintjétől számított, és nem a ház szintjétől. Ha a terasz nem magasabb, mint 1 méter a kert szintjéhez képest, akkor az általában nem igényel építési engedélyt. Ez a szabály azonban helyi szabályozatként eltérhet, ezért érdemes az önkormányzattal előzetesen konzultálni.

Ha a terasz magassága 1 méter felett van, de 2 méteren belül marad, akkor bejelentési kötelezettség áll fenn. Ez azt jelenti, hogy a építési hatóságot értesíteni kell az építésről, de az engedélyeztetési eljárás gyorsabb és egyszerűbb. A 2 méter feletti magasságú teraszok már teljes építési engedélyt igényelnek, ami sokkal bonyolultabb és hosszabb eljárás.

Az olyan teraszok, amelyek oldalfalakkal vannak ellátva, vagy amelyek fedhetőek (például polikarbonáttal vagy üveggel), már az épület bővítésének számítanak. Ezek az esetek általában engedélykötelességet vonnak maguk után, függetlenül a magasságtól. Az olyan előtetők, amelyek közvetlenül a ház homlokzatához vannak rögzítve, bizonyos feltételek mellett engedély nélkül felépíthetőek, de ez attól függ, hogy a terasz milyen módon rögzítve van.

Teraszbeépítés és télikert engedélyeztetése

A teraszbeépítés, azaz amikor a teraszra oldalfalakat vagy üvegezést szerelünk, már az épület bővítésének számít, és engedélyt igényel. Ha meglévő teraszt szeretnénk télikertté alakítani, az is teljes engedélyeztetési eljáráshoz kötött. A télikert kialakítása azzal jár, hogy az alapterület nő, és ez hatással van az ingatlan értékére és az adók számítására is.

2017. január 1-e után egy fontos szabály lépett érvénybe: ha az épület hasznos alapterülete a bővítéssel együtt kevesebb, mint 300 négyzetméter, akkor a teraszbeépítés engedély nélkül végezhető, azonban bejelentési kötelezettség továbbra is fennáll. Ez azt jelenti, hogy az építési hatóságot értesíteni kell, de nem szükséges teljes építési engedély. Ez a szabály sok tulajdonost segített meg, hogy olcsóbban és gyorsabban tudjanak teraszfedést készíteni.

Az összes beépítési típus esetében azonban fontos, hogy az alapterület számítása helyesen történjen, és hogy az épület statikai terhelhetősége is megvizsgálva legyen. A szakemberek, akik ezen a portálon kínálnak teraszfedési szolgáltatásokat, olyan mérnökökhöz kapcsolódnak, akik ezeket a statikai szimulációkat el tudják végezni, és biztosítják, hogy az engedélyezés zökkenőmentes legyen.

Budapest helyi építési szabályzata és kerületi eltérések

Budapest 23 kerülete mindegyikének saját helyi építési szabályzata, más néven HÉSZ van. Ez a dokumentum meghatározza, hogy az adott kerületben milyen teraszokat lehet építeni, milyen távolsággal kell rendelkezniük a szomszéd háztól, és hogy a zöldterület hányadrésze maradhat szabad. Az V., VI. és VII. kerületben, ahol az ingatlanok értéke magas és a terek szűkösek, szigorúbb előírások vannak. Például ezekben a kerületekben az olyan nagyobb terazsfedések, amelyek kiálló szerkezetűek, nem építhetők fel olyan könnyen, mint az külsőbb kerületekben.

Az olyan kerületekben, mint a XVI., XVII. és XVIII., ahol nagyobb házak és telek vannak, a teraszfedések építésének előírásai engedekenyek ebbek. Az agglomerációban, például Gödöllőn vagy Kistarcsa vidékén, még kevésbé szigorúak az előírások. Az építési hatóság minden kerületre vonatkozó közös szabályokon túl, helyi végzésekkel is szabályozhat, ezért az első lépés mindig az illetékes önkormányzat építési osztályának meghívása vagy honlapjának megtekintése.

Az olyan kérdések, mint a tetőnem kiálló rész mérete, az eresz hosszúsága, vagy az oldalsó távolság a szomszéd háztól, helyi szabályozásban vannak rögzítve. Néhány kerületben például megengedett, hogy az ereszcsatorna 50 centiméterrel kiáljon, míg máshol csak 30 centiméter megengedett. Az ilyen részletekről csak az önkormányzattal való konzultáció során lehet biztosan megtudni.

Az engedélyeztetési eljárás lépéseiről és költségeiről

Az engedélyeztetési eljárás több lépésből áll. Az első lépés az előzetes tájékozódás az illetékes önkormányzat építési osztályánál, illetve a 2020. március 1. óta erre illetékes kormányhivatal építésügyi szervénél. Ebben a lépésben megkérdezzük, hogy milyen engedélyre van szükség, és milyen feltételeket kell teljesíteni. Ez az eljárás általában ingyenes, de időt igényel.

A második lépés az építészeti vagy statikai terv elkészítése. Ez akkor szükséges, ha engedély vagy bejelentés szükséges. Az építész vagy tervező elkészíti a részletes rajzot, amely tartalmazza a terasz méreteit, szerkezetét, és az alapot. Ez a terv köteles megfelel az érvényes építési szabályoknak. Az engedélyezéshez az ÉTDR rendszeren (Elektronikus Terv Dokumentáció Rendszer) keresztül kell beadni a dokumentációt.

A harmadik lépés a bírálat és jóváhagyás. Az építésügyi hatóság megvizsgálja a tervet, és döntést hoz. Ha hiányosságok vannak, akkor azt jelezni fogja, és újra kell benyújtani a módosított tervet. Ezután a jogerős engedélyt kiadják. Az engedélyezés költsége függ az engedély típusától, de általában 50 000 - 150 000 forint között mozog az adminisztratív díj. Az építészeti terv díja külön szokott lenni, és 30 000 - 100 000 forint között lehet.

Közös teraszok és társasházi szabályok Budapest-en

Az olyan ingatlanok, amelyek társasházi közös tulajdonú, speciális szabályok alá esnek. Ha az ember egy társasházi lakásban lakik, és a teraszát szeretné beépíteni, akkor szükség lehet a közös helyiségek tulajdonosainak (a Közös Képviselőnek vagy az Alapítványnak) a jóváhagyására. Az ilyen esetek még bonyolultabbá teszik az engedélyezéseket, mert nem csak a megváltoztatott teraszterület számít, hanem a közös terület használatára vonatkozó szerződések is.

Egy tipikus eset az, amikor egy társasházi lakás erkélyét vagy teraszát a tulajdonos úgy szeretné beépíteni, hogy az nem érinti a szomszéd lakások világítását vagy szellőzését. Az ilyen helyzetekben az önkormányzat és az alapítványok koordináltan döntenek, és sok esetben további szakvéleményt kérnek, amely az eljárást sokkal hosszabbá teszi. Személyesen azt javasoltam az ügyfeleknek, hogy előzetes konzultáción keresztül tisztázzák meg a közös képviselővel, hogy lehetséges-e az ilyen bővítés.

Bírság és jogkövetkezmények az engedély nélküli teraszfedéshez

Az ilyen esetekben, amikor egy ingatlan tulajdonosa az engedély beszerzése nélkül teraszfedést készít, az súlyos jogkövetkezmények felé vezethet. Az építésügyi hatóság vizsgálatot indíthat, és bírságot szabhat ki, amely nagymértékben nagyobb lehet, mint az engedélyezéshez szükséges költség. Az alapbírság 100 000 forint, és hozzájön még a beépített terasz nettó alapterülete szorozva 140 000 forinttal, és ennek a 30 százaléka szokott lenni a végső bírság mértéke.

Ezenkívül az ilyen teraszfedések előírhatott bontása is lehet, amely még drágábbá és bosszúsabbá teszi az egészet. Ha az embernek időre van szüksége az engedély beszerzéséhez, az eljárás során akár 6 hónapos halasztást is kérhet, amely lehetővé teszi, hogy az engedély megérkezésére várva, még az előkészítő munka folytatható legyen. A legjobb stratégia azonban az, hogy az ember az engedély beszerzéséhez szükséges összes lépést betartja, és a szakember tanácsait követi, mert ez hosszú távon sokkal olcsóbb és biztonságosabb.