Ki épít Budapesten engedély nélkül felhúzható garázst?

Építési engedély nélkül építhető garázs Budapest házaira a 100 m3 szabályok szerint

Az építési engedély nélkül építhető garázs egy olyan lehetőség, amelyet sok lakástulajdonos meghúz, de kevesen értik meg teljesen a szabályokat. Budapest-szerte azok az ingatlanok, ahol egy kisebb garázs vagy tárolóhelyiség szükséges, gyakran felvetik a kérdést, hogy lehet-e engedély nélküli építési tevékenységet végezni. A válasz egyszerűen az, hogy igen, de szigorú feltételek mellett. A 312/2012. (XI. 8.) kormányrendelet 1. mellékletének 8. pontja világosan meghatározza, hogy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény, például garázs építése engedély nélkül végezhető, amennyiben az mérete nem haladja meg a nettó 100 köbméter térfogatot és a 4,5 méter gerincmagasságot. Ez egy nagyon kedvezményes szabály, amely sok beruházást takarít meg az építtetőknek.

Személyes tapasztalatom szerint sok lakástulajdonos nem ismeri ezt a lehetőséget, és ezért vagy feleslegesen kér építési engedélyt, vagy pedig szabálytalan módon épít garázst, amely később jogi problémákra vezethet. Az építési engedély nélkül építhető garázs Budapesten egy pragmatikus megoldás azoknak, akiknek szükségük van egy kocsibeállóra vagy tárolóhelyre, de nem akarnak hosszú adminisztratív eljárásokba bocsátkozni. Sokan elkövetik azt a hibát, hogy az első garázs méretét véletlenül túl nagynak építik, és ezáltal szükségessé válik az utólagos fennmaradási engedély, amely sokkal drágábbá teszi az egész projektet.

A térfogat pontos kiszámítása és a 100 m3 határ

Különálló garázs kontra hozzáépített garázs szabályai

Alapvető megkülönböztetés az építési szabályozásban, hogy a garázs különálló épületként vagy a lakóházzal szerkezetileg összeépítve kerül megépítésre. Egy építési engedély nélkül építhető garázs csak akkor számít igazán engedély nélkülinek, ha az teljesen függetlenül áll az ingatlanon, saját oldalfalakkal, saját tetővel és saját alappal. Voltt egy eset, melyben egy lakástulajdonos azt gondolta, hogy mivel a garázsa fizikailag mellett van az háznak, de nem közös a fal, akkor engedély nélkül építheti azt. Azonban amikor a szomszéd bejelentette, kiderült, hogy a garázs szerkezeti kapcsolódása miatt vegyesnek minősült, és egyszerű bejelentésre lett szüksége.

Ha szerkezetileg hozzáépítesz a lakóházzhoz egy garázst, akkor már a lakóépület bővítésének szabályai érvényesülnek, amely szükségessé teszi az egyszerű bejelentést és az építész valamint statikai terveket. Ez azonban nem jelent rossz választást, csak más eljárási folyamatot. A hozzáépített garázs lehetőség akkor előnyös, ha például a teraszodhoz szervesen csatlakozik, és az ergonómia jobbá válhat az użytkownika számára.

Statikai terv szükségessége és a 5,4 méteres fesztáv korlátja

Egy nagyon fontos szabály, amelyet sok építtető mellőz, hogy az építési engedély nélkül építhető garázs esetén is szükséges lehet a kiviteli terv, ha a tartószerkezet támaszköze meghaladja az 5,4 métert. Ez azt jelenti, hogy ha a garázs szélessége nagyobb, mint 5,4 méter, akkor sztatikai mérnöknek kell terveket készítenie, hogy biztosítsa az épület stabilitását. Az olyan nagyobb fedett kocsibeálló, amely több autó számára ad helyet, gyakran túllép ezen a fesztávon, és ezáltal statikai terv szükségessé válik, amely azonban nem jelent egész építési engedélyezési eljárást.

Személyes tapasztalatom szerint azok az építtető, akik ezt a szabályt nem ismerik meg, később meglépik a garázsépítésben, és szakemberek helyett kísérleti módon építenek. Ez veszélyes, és hosszú távon az ingatlan értékét is csökkenti. Budapest szerte számos garázs létezik, amelyeknek nincs statikai bizonyítványa, és ezáltal az értékesítés során gondok merülnek fel.

Helyi építési szabályzat és a beépítési százalék betartása

Szinte minden nagyobb város, Budapest is, rendelkezik saját helyi építési szabályzattal, amelyet HÉSZ-nek neveznek. Ez a szabályzat meghatározza, hogy a telek mekkora részén lehet építeni, mekkora oldal- és hátsókerti távolságokat kell betartani, és hány százalékig lehet beépíteni az ingatlan teljes területét. Az építési engedély nélkül építhető garázs esetén is kötelezően be kell tartani ezeket a helyi szabályokat. Sokan azt gondolják, hogy mivel nincs szükség engedélyre, a terület felhasználásában szabadabbak lehetnének, de ez nem így van.

Budapest egyes kerületeiben, például az első, második és harmadik kerületben, az olyan tradicionális zónákban, ahol a házak szoros történeti szövetből állnak, a beépítési lehetőségek nagyon korlátozottak. A XIII. kerületben vagy a XVI. kerületben nagyobb a rugalmasság, de még ott is van korláttal. Volt egy eset, mikor egy tulajdonos megfelelő méretű garázst épített, de a beépítési százalék már maximális volt a telek felhasználásából, és ezért a garázs nem számított engedély nélkülinek, mert túllépte a szabályokat.

Szomszédjog és az előzetes egyeztetés fontossága

Az építési engedély nélkül építhető garázs jogi megfelelősége mellett a szomszédok jogai is szóba jönnek. Ha a garázs árnyékot csinál a szomszéd ablakán, vagy az esővíz az ő kertjébe folyik, vagy a garázs túl közel van a szomszéd telkéhez, akkor a szomszéd jogosan tiltakozhat és akár peres eljárást is indíthat. A szomszédok ugyanis rendelkeznek olyan jogokkal, amely korlátozza a telek tulajdonosának építési lehetőségeit, még akkor is, ha az engedély nélküli garázs jogszabályilag megengedett.

Személyes tapasztalatom szerint az előzetes egyeztetés a szomszédokkal, még akkor is, ha nem kötelező, nagyon sokat megtakaríthat később. Egy barátságos beszélgetés, egy kávé melletti megbeszélés, egy közös húzás az ingatlan körülményeiben csodákra képes. Sokan elkövetik azt a hibát, hogy közvetlenül az építésbe kezdenek anélkül, hogy a szomszédokkal beszélnének, és ez később konfliktushoz vezethet.

Hatósági bizonyítvány és föld­hivatal nyilvántartás

Ha egy garázst engedély nélkül építesz meg, és később azt szeretnéd értékesíteni az ingatlannal, szükséged lesz egy hatósági bizonyítványra, amely igazolja, hogy a garázs szabályosan lett felépítve. Ha az épület több mint 10 éve létezik, és az építés ideje alatt az akkori szabályok szerint engedély nélkülinek számított, akkor a hatóság viszonylag könnyedén kiad egy hatósági bizonyítványt, amely regisztrálható a föld­hivatalban. Ez az igazolás végül szükséges az ingatlan értékesítéséhez, hiszen a vevő szeretné tudni, hogy az épületek becsületes módon léteznek.

Ha azonban a garázs 10 évnél fiatalabb, és az engedély nélküli építésre az akkori szabályok nem adtak lehetőséget, akkor az eljárás bonyolultabb. Ekkor meg kell vizsgálni, hogy az épület megfelel-e a jelenlegi építési előírásoknak, és ha nem, akkor fennmaradási engedélyt kell szerezni vagy az építményt vissza kell bontani.

Kerti tár és egyéb kisméretű épületek a 100 m3 szabályozás alatt

Az építési engedély nélkül építhető garázs mellett van még egy egész sor más kisméretű épület, amely szintén engedély nélkül építhető. Az olyan kerti tárolók, amely az eszközökhöz és a kertészeti szerszámokhoz helyet biztosítanak, szintén belefér a 100 köbméter alatti kategóriába, ha megfelelően méretezik azokat. Az ilyen kerti épületek Budapesten nagyon népszerűek az olyan ingatlanok esetén, ahol a szabadtéri terület korlátozott, de valamiféle tárolási szükséglet van.

Volt egy eset, mikor egy Budai háznak és kerti tárolót akartak építeni. Az eredeti tervek alapján a garázs és a tárolóból egy közösen számolható volna, de végül külön épületként építették meg azokat, hogy mindkettő a 100 m3 alatti kategóriában maradjon. Ez a megoldás nem csak engedély nélkülien építhető lett, hanem később könnyebb a föld­hivatal nyilvántartás is.

Budapest kerületei közötti különbségek a szabályozásban

Budapest város szerte, bár az országos szabályok az alapot képezik, számos kerületben további helyi korlátozások vannak az építési tevékenységre vonatkozóan. Az első kerület, amely történeti jelentőségű, a műemlékek és örökségvédelmi szabályozás miatt sokkal szigorúbban kezel az engedély nélkül építhető garázsokat is. Itt még akkor is, ha az nemzetközi szabályok szerint engedély nélkülinek minősítik, helyi előírások miatt szükséges lehet a építésügyi hatósággal való előzetes egyeztetés. A Buda hillside kerületei, mint a II., III. és XII. kerület, szintén szigorúbb előírásokkal dolgoznak.

A Pest síksága, különösen a XIII., XIV., XVI. és XVII. kerületekben, nagyobb rugalmasság található az építési szabályozásban, de még ott sem lehet figyelmen kívül hagyni a helyi építési szabályzatot. Összességében azt mondható, hogy Budapest szerte az építési engedély nélkül építhető garázs egy pragmatikus megoldás, de a Qjob.hu platformon keresztül szakterületén szakterületén szakterületén elérhetők olyan szakemberek, akik pontosan tudják, hogy az adott kerületben milyen szabályok érvényesülnek, és tájékoztathatnak az ingatlan konkrét lehetőségeiről.